Immobilienrecht/Kaufrecht

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine wirtschaftlich bedeutende Angelegenheit. Umso wichtiger ist, dass die Verträge rechtlich richtig ausgestaltet werden. Der Gesetzgeber hat aus diesem Grund vorgesehen, dass Grundstücksverträge nur wirksam sind, wenn sie notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).

Schutz der Vertragsparteien über Anderkonto oder Direktzahlung (Fälligkeitsmitteilung)

Der Käufer muss davor geschützt werden, nicht den Kaufpreis zu verlieren, ohne lastenfrei das Eigentum zu erwerben und umgekehrt muss der Verkäufer geschützt werden, nicht das Eigentum zu verlieren, ohne den vollständigen Kaufpreis zu erhalten. Keine Partei soll eine ungesicherte Vorleistung erbringen. Zur Sicherung von Leis­tung und Gegenleistung, hat sich in der Praxis ein „technischer Standard“ ent­wi­ckelt, bei dem sich die Ver­trags­tei­le darauf verlassen können, dass der Notar eine sichere Re­ge­lung vorsc­hla­gen wird. Gegebenenfalls muss und wird der Notar auf die Risiken ungesicherter Vor­leis­tun­gen hinweisen und alternative Gestaltungen vor­schla­gen.

Früher wurde, um diesen Schutz zu erreichen, regelmäßig die Abwicklung über das Notaranderkonto gewählt, inzwischen wird die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars bevorzugt. Die Nutzung des Notaranderkontos ist auch nicht in jeden Fall zulässig, sondern nur dann, wenn es als zusätzlicher Schutz notwendig ist. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine kurzfristige Übergabe gewünscht ist, denn die Übergabe soll regelmäßig erst nach Kaufpreiszahlung erfolgen. Der Kaufpreis kann bei einer Direktzahlung aber erst nach Fälligkeitsmitteilung erfolgen, also nachdem die Umschreibungsunterlagen vollzählig vorliegen. Dieser Termin ist aber nicht sicher vorhersehbar, sondern kann vom Notar nur abgeschätzt werden.

Worauf haben die Vertragsparteien selber zu achten?

Der Notar ist darauf angewiesen, dass die Kaufvertragsparteien ihn umfassend informieren, denn was genau die Vertragsparteien kaufen und verkaufen wollen und welche Besonderheiten der Kaufgegenstand aufweist, kann auch der Notar nicht wissen. Ihm muss auch mitgeteilt werden, ob neben dem Grundstück noch Einrichtungsgegenstände mitverkauft werden und welche dies im Einzelnen sind.

In der Öffentlichkeit wird der Notar als umfassender Berater für alle Belange von Verkäufer und Käufer wahrgenommen. Diese Wahrnehmung ist aber nicht zutreffend. Die Einschaltung des Notars beim Grundstückskaufvertrag dient nur der rechtlichen Absicherung der Vertragsbeteiligten und der richtige juristische Umsetzung der Wünsche von Verkäufer und Käufer. Außerdem soll der Notar, insbesondere bei Verbraucherverträgen – also solchen Verträgen bei denen auf der einen Seite ein Kaufmann/Unternehmer und auf der anderen Seite eine Privatperson sitzt – die Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen schützen. Im Übrigen muss sich der Notar vollkommen neutral verhalten.

Der Notar ist demnach nicht der wirtschaftliche Berater der Parteien.

  • Der Käufer muss sich um seine Finanzierung selber kümmern und sollte diese auch rechtzeitig vor der Beurkundung abgeklärt haben.
  • Die Vertragsparteien müssen selber beurteilen ob der Kaufpreis angemessen ist und dem Zustand des Objekts und eventueller Mängel entspricht. (Eine genaue Besichtigung ggf. mit einem Fachmann ist zu empfehlen).
  • Auch die Bonität und Zuverlässigkeit des jeweiligen Vertragspartners kann und muss vom Notar nicht geprüft werden (Kann ggf. durch eine Bankbestätigung geklärt werden).
  • Wenn der Käufer ein Grundstück bebauen will, muss er die Frage klären, ob sein Vorhaben baurechtlich realisierbar ist (Baugenehmigung) und welche zusätzliche Rechte (z.B. Wege- und Leitungsrechte) benötigt werden (Kann ggf. durch Nachfrage beim Bauamt geklärt werden).
  • Der Notar prüft auch nicht, ob beim Bauamt Beschränkungen durch Baulasten eingetragen sind und ob für das bestehende Objekt tatsächlich eine Baugenehmigung erteilt wurde (Kann ggf. durch Nachfrage beim Bauamt geklärt werden).
  • Der Notar prüft nicht den Stand der Erschließung und deren Abrechnung mit dem bisherigen Eigentümer (Kann ggf. durch Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung geklärt werden).
  • Der Notar prüft nicht das Vorhandensein von Altlasten (Kann ggf. durch Einsicht in das Altlastenregister geklärt werden, soweit in der betreffenden Gemeinde vorhanden).
  • Der Notar prüft bei einer Eigentumswohnung nicht, ob Wohngelder rückständig sind, Reparaturen anstehen und eine angemessene Instandhaltungsrücklage gebildet wurde (Kann ggf. durch Rücksprache mit dem Verwalter geklärt werden).

Der Notar ist zur Neutralität unter den Parteien verpflichtet. Jede andere Vorgehensweise würde ein Dienstvergehen darstellen.

Die Finanzierung des Kaufpreises (Belastungs-/Finanzierungsvollmacht)

Regelmäßig wird ein Käufer den Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanzieren müssen. Banken erwarten vom Käufer, dass ihnen für den Kredit eine Sicherheit zur Verfügung gestellt wird. Als Sicherheit bietet sich das gekaufte Grundstück an, das mit einer Grundschuld belastet wird. Ist die Grundschuld im Grundbuch, gibt sie der Bank die Möglichkeit, das Grundstück durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu verwerten, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. In der Regel zahlt die Bank den Kredit erst aus, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist oder wenn die Eintragung sichergestellt ist. Es besteht demnach das Dilemma, dass der Verkäufer sein Geld und die Bank seine Sicherheit möchte. Beides kann jedoch nicht gleichzeitig erreicht werden. Aus diesem Grund hat sich auch insoweit ein Standard entwickelt, wonach der Verkäufer dem Käufer bereits im Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht erteilt. Damit kann der Käufer bereits vor Umschreibung das Kaufobjekt mit solchen Grundschulden belasten, die ausschließlich zur Finanzierung des Kaufpreises dienen.

Damit die Bank nicht in jedem Einzelfall prüfen muss, ob die Regelungen in der Grundschuldbestellung ihren Vorstellungen entspricht, verlangen Banken regelmäßig, dass die von ihr entwickelten Grundschuldbestellungsformulare benutzt werden.

In diesen Formularen findet man Grundschuldzinsen in Höhe von 15 bis 20 %. Dies ist üblich und diese abstrakten Zinsen sind nicht die Zinsen, die für das Darlehen bezahlt werden müssen. Maßgeblich sind allein die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen. Die abstrakten Grundschuldzinsen dienen der zusätzlichen Sicherheit der Bank, die mit Kosten im Laufe von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen belastet werden und dienen für spätere Fälle, insbesondere die nach Ablauf der Festzinszeit neu zu vereinbarende Zinshöhe und vor allem für den eventuellen Fall eines Verzuges des Darlehensnehmers bei der Rückzahlung des Darlehens. Durch hohe Grundschuldzinsen wird zudem eine Flexibilität der Grundschuld bewirkt, weil sie dann ggf. auch für andere Finanzierungszwecke dienen kann.

Von Bedeutung ist neben dem Darlehensvertrag die Sicherungsvereinbarung bzw. Zweckerklärung. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer (Käufer) und Darlehensgeber (Bank) über den Umfang der mit der Grundschuld zu sichernden Forderungen. Die Zweckerklärung liegt dem Notar nicht vor und muss ihm mangels Beurkundungspflicht auch nicht vorgelegt werden. Da die Grundschuld nicht von der Forderung abhängt, bestimmt nur die Zweckerklärung, welche Forderungen der Bank gegen den Darlehensnehmer (Käufer) mit der Grundschuld abgesichert wird. So kann es sein, dass nach der Zweckerklärung nicht nur der Kredit für den Kauf des Hauses gesichert wird, sondern dass auch alle sonstigen Verbindlichkeiten, die der Darlehensnehmer z. B. aus Überziehungskrediten gegenüber der Bank hat, in den Sicherungszweck der Grundschuld mit einbezogen werden (sog. Zweckerklärung mit weitem Sicherungszweck). Der Darlehensnehmer (Käufer) sollte daher der Zweckerklärung besondere Aufmerksamkeit widmen und sich bei Unsicherheiten beraten lassen.

Um der Bank die Möglichkeit zu geben, aus der Grundschuld problemlos vollstrecken zu können, unterwirft sich der Darlehensnehmer der Zwangsvollstreckung. Dadurch wird ein Titel geschaffen, der wie ein Gerichtsurteil wirkt und ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren vermeidet. Darüber hinaus verlangen Banken in der Regel zusätzlich, dass der Darlehensnehmer ein abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung abgibt. Dadurch erhält die Bank die Möglichkeit, ohne Gerichtsurteil im Wege der Zwangsvollstreckung auf Einkünfte oder das übrige Vermögen des Darlehensnehmers zuzugreifen. Diese Regelung entspricht einer weit verbreiteten Praxis der Banken, die u. a. auch dazu dient, bei kleineren Rückständen nicht sofort die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben zu müssen.

Die Grundschuldbestellung bedarf der notariellen Beurkundung, es sei denn, ausnahmsweise würde die Bank auf die soeben beschriebene Zwangsvollstreckungsunterwerfung verzichten.

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung (Wohnungseigentumskaufvertrag)

Bei einer Eigentumswohnung wird nicht ein gesamtes Grundstück erworben. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nur das Eigentum an der gewünschten Wohnung und damit verbunden einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück bzw. am Gebäude. Das Eigentum am Grundstück und am Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Es steht im Miteigentum. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnung selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum).

Was genau Gegenstand von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist, darüber gibt die Teilungserklärung Auskunft. Diese wird meistens in einer Urkunde verbunden mit der Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung ist die „Bibel“ der Wohnungseigentümer und regelt deren Rechte und Pflichten untereinander. In dieser finden sich üblicherweise Regelungen über die Aufteilung der Kosten (Wohngelder) und welche Stimmrechte einem Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung zustehen. Auch kann darin geregelt sein, dass der Verkauf der Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Schließlich können sich Regelungen über die Einräumung von Sondernutzungsrechten finden. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, also unter Ausschluss aller anderen Miteigentümer, zu nutzen. Damit der Käufer den Kaufgegenstand kennt, sollte ihm die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bekannt sein und dem Käufer vor Beurkundung vom Verkäufer ausgehändigt worden sein.

Kauf vom Bauträger

Hinsichtlich der Besonderheiten beim Kauf vom Bauträger verweisen wir auf das Bauträgermerkblatt http://www.recht-wedel.de/wp-content/uploads/2016/04/Formulare-Bautraegermerkblatt.pdf

Kauf eines Erbbaurechts

Vielen Käufern ist meist nicht klar, was ein Erbbaurecht ist. Aus dem Rechtsbegriff „Erbbaurecht“ (fälschlich oft auch als „Erbpacht“ bezeichnet) ergibt sich nicht ohne weiteres, was sich tatsächlich dahinter verbirgt. Nach der Regelung des Gesetzes ist ein Erbbaurecht (vereinfacht ausgedrückt) das Recht, auf einem (fremden) Grundstück ein Bauwerk zu haben. Eigentum am Grundstück und Eigentum am Bauwerk (z.B. Wohngebäude und Garage) fallen also auseinander. Dies gilt auch, wenn das Erbbaurecht bezogen auf ein bereits errichtetes Gebäude bestellt wird. Damit wird von dem Grundsatz des deutschen Rechts, dass dem Eigentümer von Grund und Boden stets auch all das gehört, was auf seinem Grund gebaut ist – die sogenannten wesentlichen Bestandteile – , abgewichen.

Das Verständnis für die Rechtsnatur des Erbbaurechts wird wesentlich erleichtert, wenn man sich das Erbbaurecht als eigenes Grundstück vorstellt, das gewissermaßen über dem eigentlichen Grundstück „schwebt“. Das Erbbaurecht ist ein künstliches Grundstück. Auf diesem fiktiven Grundstück als Grundlage steht das Gebäude des Eigentümers des Erbbaurechts.

Im Kern kann der Erbbauberechtigte (Erbbaurechtsnehmer) – von gewissen Einschränkungen abgesehen – mit seinem künstlichen Grundstück (samt Gebäude, das dessen Bestandteil bildet) für die gesamte Dauer des Erbbaurechts ebenso verfahren wie ein (normaler) Grundstückseigentümer. Insbesondere kann das Erbbaurecht belastet werden, es kann verkauft und vererbt werden.

Um der besonderen Situation des „unter dem Erbbaurecht liegenden“ Grundstückseigentümers  zu berücksichtigen, werden regelmäßig zahlreichen Beschränkungen vereinbart. Dies kann die Abwicklung eines Kaufvertrages erschweren.

Das Erbbaurecht ist ein Recht auf Zeit. Ist die Zeit, für die das Erbbaurecht eingeräumt wurde, abgelaufen, „löst sich das künstliche Grundstück auf“ und das bislang auf dem Erbbaurecht über dem eigentlichen Grundstück „schwebende“ Gebäude „fällt“ gewissermaßen auf das Grundstück „herab“ und damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers (sogenannter Heimfall). Der frühere Erbbauberechtigte ist für diesen Verlust nach Maßgabe der vertraglichen Regelungen ggf. zu entschädigen (bei Wohngebäuden mindestens in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes).